Agente inmobiliario licenciado · Florida · Gran Orlando
Desde la primera pregunta — “¿cuánto puedo conseguir?” — hasta la firma del closing, usted entiende todo en su idioma. El papeleo, la negociación y las llamadas en inglés corren por mi cuenta.
Casi todo el que llega aquí vino por recomendación y está buscando un motivo para descartarme. El motivo va primero — y nada de esto le pide que confíe en mi palabra.
Orange · Osceola · Seminole — donde yo entro a las casas
Son tres conversaciones distintas, con cuentas distintas y obstáculos distintos. Cada una tiene su página.
El alquiler sube todos los años y queda esa sensación de estar pagando la casa de otro. Cinco cosas deciden si puede comprar este año — y cuatro no tienen nada que ver con su sueldo.
Ver el camino →
ITIN, FIRPTA, financiamiento para extranjeros, impuestos sin homestead — y la pregunta que decide el negocio: qué casas realmente se pueden alquilar por temporada.
Ver el proceso →
¿Compró en los últimos años y está pensando en vender? Valoración gratis, sin compromiso y sin firmar nada antes. Y si vive fuera, hay FIRPTA de por medio.
Ver cómo funciona →Los números que cambian su cuenta, con la fuente al lado. Yo mantengo esto actualizado — y cuando no sé, escribo que no sé.
Citizens redujo 8,7% en las renovaciones de esta primavera, y la ley de Florida obliga a un descuento por wind mitigation (§627.0629) — un informe barato que casi nadie pide antes de cerrar. Lo que sigue decidiendo es el techo: según la §627.7011(5), la aseguradora no puede rechazar un techo de menos de 15 años; por encima de eso exige un informe que pruebe cinco años más de vida útil. Un parche no reinicia el reloj. Una casa diez mil dólares más barata con techo de 2009 puede ser la casa más cara de su vida.
El HOA es la cuota de la asociación. El CDD es un ente de gobierno (Capítulo 190) y aparece como cargo non-ad valorem en su cuenta del impuesto predial — no en la del condominio. Tiene dos partes: la de deuda, que algún día termina, y la de operación, que es perpetua. En Lake Nona el rango observado es de $1.500 a $4.000 al año. Dos casas idénticas en comunidades vecinas pueden tener cuentas muy distintas por eso, y el anuncio casi nunca lo destaca.
El impuesto predial en la región va de 1,20% a 1,81% del valor, según la millage del municipio. Quien vive en la propiedad tiene el homestead (§196.031) y el tope de 3% del Save Our Homes. Quien no vive ahí tiene un tope de 10% (§193.1554) — y ningún tope en la parte escolar, que es cerca del 40% de la cuenta en Orange. No es una trampa, es regla pública. Solo tiene que entrar en su cuenta antes.
La §509.032(7)(b) prohíbe a los municipios vetar el alquiler corto — excepto a los que ya lo prohibían antes del 1 de junio de 2011. Por eso el mapa es un mosaico sin lógica aparente. En la ciudad de Orlando, alquilar la casa entera por 1 a 29 días no está permitido: solo home share, con el dueño viviendo en el inmueble. En Osceola, solo dentro de los distritos de overlay, con dos licencias. Y la declaración del condominio puede prohibirlo incluso donde la ley lo permite — la preempción alcanza al gobierno, no al contrato privado.
El miedo era el contrario. En el primer año completo, 88% de los compradores y 91% de los vendedores usaron agente, y la venta directa por el dueño cayó a 5%, la más baja de la historia. La comisión salió del MLS y pasó a ser negociación escrita antes de cualquier visita, en el buyer agreement, con el texto diciendo que es fully negotiable. El efecto fue formalizar, no eliminar.
No existe requisito de estatus migratorio para comprar propiedad en Estados Unidos. Pero comprar tampoco genera visa ni green card. La EB-5, que es la visa de inversión que siempre aparece en esta conversación, exige una empresa nueva en operación y diez empleos creados — una casa residencial no califica. De eso se ocupa un abogado de inmigración. Si alguien le vende una casa diciendo que resuelve la visa, salga de esa conversación.
Pocas, a propósito. Zillow tiene cuarenta mil y lo hace bien — si quiere ver fotos de casas a las once de la noche en el sofá, úselo, en serio. Lo que yo tengo es otra cosa: casas en las que entré y miré lo que la foto no muestra. Si ninguna le sirve, y es común que ninguna sirva, dígame qué busca: buena parte de lo que vendo nunca llegó a aparecer en esta página.
Temporada no permitidaWindermere · Condado de Orange
$ 615.000
4 · 3 · 2480 sq ft
Lo que vi cuando entréTecho rehecho en 2021 — la cotización del seguro salió bastante por debajo de lo que esperaba. El HOA de $95 cubre solo la entrada y la caseta. La calle no se inunda: volví en septiembre, después de una lluvia fuerte, justamente para verificar.
Preguntar por esta casa →
Temporada no permitidaWinter Garden · Condado de Orange
$ 402.000
3 · 2 · 1640 sq ft
Lo que vi cuando entréCasa de 2005 con techo de 2018, así que pasa en aseguradora. El aire acondicionado es el original y habrá que cambiarlo en los próximos años — lo puse en la cuenta antes de decir que el precio está bien. Calle tranquila, escuela bien evaluada a tres cuadras.
Preguntar por esta casa →
Temporada permitidaChampionsGate · Condado de Osceola
$ 549.000
5 · 4 · 2600 sq ft
Lo que vi cuando entréEsta sí es de temporada de verdad: la zonificación y el reglamento del HOA lo permiten, y confirmé los dos por escrito antes de listar. El HOA de $385 es alto porque incluye administración de piscina y áreas comunes. Tiene CDD, y continúa algunos años más — está en la cuenta.
Preguntar por esta casa →
Temporada no permitidaLake Nona · Condado de Orange
$ 489.000
3 · 2 · 1910 sq ft
Lo que vi cuando entréCocina rehecha en 2024, y bien hecha. El HOA prohíbe alquilar los dos primeros años — importa mucho si compra pensando en rentar, y es la línea que nadie lee en el reglamento. Casa nueva, seguro tranquilo.
Preguntar por esta casa →
Temporada no permitidaClermont · Condado de Lake
$ 445.000
4 · 2 · 2100 sq ft
Lo que vi cuando entréTecho de 2012, así que la ventana de cambio se acerca — lo usé en la negociación y no se lo escondí al comprador. Vista al lago de verdad, no “lake view” de anuncio. Queda más lejos de los parques, y para quien va a vivir ahí eso es una ventaja.
Preguntar por esta casa →
Temporada no permitidaKissimmee · Condado de Osceola
$ 365.000
3 · 2 · 1520 sq ft
Lo que vi cuando entréEs la más barata de la lista y la que más trabajo necesita: plomería y panel eléctrico de la época. Eso cambia el seguro, así que pedí cotización antes de recomendarla. Para quien va a vivir ahí y tiene paciencia para remodelar de a poco, la cuenta cierra bien.
Preguntar por esta casa →A nadie le gusta escribirle a un agente y convertirse en un “lead”. Responde un anuncio y al día siguiente tiene a tres personas llamándolo desde tres números distintos. Así que aquí está, por escrito, lo que yo hago. Si hago algo distinto, usted me lo puede reclamar.
No es un bot, no es una recepcionista, no es “el equipo de Moisés”. Soy yo, desde mi número, y quien le contesta es quien entra en la casa con usted.
Voy a querer saber tres cosas: cuándo quiere mudarse, cuánto puede comprometer al mes con tranquilidad, y si ya habló con algún banco. Si no sabe responder ninguna de las tres, está bien — es exactamente para eso que existo.
El pre-approval es gratis y, hecho en la ventana correcta, no le daña el score. Yo no gano nada con esa recomendación y se lo voy a repetir en el momento.
Obligatorio en Florida desde 2024. El documento dice, por escrito y antes de cualquier cosa, cuánto gano yo y quién lo paga. Se lo leo con usted, línea por línea, antes de que firme. Si prefiere no firmar, no hay problema — simplemente no visitamos.
En esa parte le mando un audio después de cada etapa, explicando qué acaba de pasar y qué viene ahora. El correo en inglés del title company no lo lee nadie. Un audio de dos minutos en su idioma lo escucha todo el mundo.
Algo que va a notar: no hay testimonios en este sitio. Podía haberlo llenado con cinco frases genéricas y cinco estrellitas — usted no tendría cómo saber si son reales, y yo sí lo sabría. Entonces vuelva a preguntarle a quien le pasó mi contacto, y pregúntele qué salió mal. Siempre sale algo mal, y lo que usted quiere saber es cómo me comporté cuando pasó. Cuando tenga testimonios grabados por gente real, con nombre y cara, van aquí.
Usted se defiende bien en inglés. Pide comida, resuelve en el trabajo, ve series sin subtítulos. Pero comprar casa en Estados Unidos no es conversar en inglés — es decidir, en 48 horas, qué hacer con cada uno de estos, con treinta mil dólares suyos de por medio y un contrato que, mal firmado, le hace perder el depósito sin ganar la casa.
Yo no le traduzco estos términos. Yo decido con usted, en su idioma, y ejecuto en inglés del otro lado de la mesa.
Lake Eola, centro de Orlando — aquí vivo y trabajo
Soy yo quien contesta, quien entra a la casa antes que usted y quien se sienta en la mesa de cierre. No hay equipo, no hay asistente y no hay bot — y por eso atiendo a pocas familias a la vez.
Martes por la mañana, sábado por la tarde, y la reunión de cierre — el mismo teléfono
Desde 2024 esto cambió, y a favor de usted: la comisión del agente del comprador ya no se publica en el MLS y ya no es automática. Se conversa y se pone por escrito antes de cualquier visita, en el buyer agreement. En la mayoría de las compras el vendedor todavía paga mi lado — pero dejó de estar garantizado y ahora se negocia caso por caso. Le muestro el documento con el número antes de que firme. Ninguna sorpresa llega al closing.
No. No existe ningún requisito de estatus migratorio para comprar propiedad en Estados Unidos. Lo que cambia con el estatus es el financiamiento: quien tiene Social Security e historial de crédito consigue las condiciones normales del mercado; quien no tiene entra por programas de foreign national o de ITIN, que suelen pedir un enganche bastante mayor. Es diferente. No es imposible.
Se puede construir más rápido de lo que usted imagina, y se puede comprar antes de tenerlo, con un enganche mayor. Esa es una de las tres cosas que pregunto en la primera conversación, justamente porque cambia el camino entero. Si me escribe hoy y la respuesta correcta es “espere ocho meses y hágalo así”, se lo voy a decir — aunque a mí no me deje nada.
Porque atiendo a pocas familias a la vez, y su llamada la contesto yo. Un agente con cien clientes lo pasa a un asistente — y usted no se entera hasta que lo necesita un sábado. Todo lo que me falta de trayectoria lo compenso con dos cosas que usted puede verificar hoy: la licencia, que es pública, y la corredora, que responde junto conmigo. Y una tercera que solo se descubre después: yo entro a las casas antes que usted.
Escríbame igual. Mucha gente me busca solo para entender cómo funciona, y no compra nada ese año. Está bien. Yo no trabajo con prisa y no lo voy a llamar todas las semanas. Si usted desaparece, yo no insisto.
Portugués, inglés o español, como usted prefiera. Si no contesto de inmediato es porque estoy dentro de una casa con alguien — vuelvo el mismo día.
