Comprar casa en Orlando cuando usted ya vive aquí

Si lleva más de dos años pagando alquiler en Orlando, probablemente ya hizo esta cuenta en la cabeza y ya escuchó de alguien que “no se puede”. Depende. Son cinco cosas las que deciden si se puede — y cuatro no tienen nada que ver con su sueldo.

1. El enganche no es lo que le dijeron

“Necesita 20%” es la información equivocada que más se repite en la comunidad. El 20% existe para evitar el seguro hipotecario (PMI), no para calificar. Existen programas convencionales con enganche menor, FHA, y programas estatales y del condado de asistencia al comprador de primera vivienda que la mayoría ni sabe que existen.

Lo que yo hagoLo pongo en una llamada con un lender y en una conversación descubrimos el número real de su situación, antes de que mire una sola casa.

2. El credit score decide más que el ingreso

En Estados Unidos, quien gana bien y no tiene historial compra peor que quien gana menos y tiene historial limpio. Si su score no está donde tiene que estar, casi siempre se arregla en meses, no en años — y es la conversación más barata que podemos tener.

3. Closing costs: el dinero más allá del enganche

Título, seguro de título, tarifas del lender, impuesto prorrateado, avalúo, y el primer año del seguro de vivienda. En el Gran Orlando el comprador suele sumar entre 2% y 5% del precio. Ahí entran los sellos del estado — 0,35% en la nota y 0,20% de intangible tax — más título, avalúo y el primer año del seguro. Y una particularidad de aquí: en Florida Central el vendedor paga el seguro de título del comprador, al revés de Miami. Es un orden de magnitud, no una cotización — en su conversación hacemos la cuenta con los números de la casa que elija.

4. El seguro de vivienda en Florida es lo que nadie le avisa

Aquí vive la mayor parte de las sorpresas. La edad del techo, el tipo de plomería y el panel eléctrico cambian el valor del seguro — y en algunos casos cambian si la aseguradora acepta la casa. Una casa diez mil dólares más barata con techo de 2009 puede ser la casa más cara de su vida.

Lo que yo hagoPido cotización de seguro antes de que cierre el plazo de inspección, no después.

5. HOA y CDD

El HOA es la cuota de la asociación — y lo que importa no es solo el monto: es qué cubre, si viene un special assessment, y qué prohíbe el reglamento (alquilar los primeros meses, camioneta en la entrada, color de pintura). El CDD es una cosa de Florida que casi nadie explica: un cargo que viene junto con el impuesto predial para pagar la infraestructura del desarrollo, y puede durar décadas.

Lo que yo hagoLeo los documentos de la asociación con usted, en su idioma, dentro del plazo de inspección.

¿Y si tengo ITIN y no tengo Social Security?

Se puede comprar. El camino es otro y el enganche suele ser mayor. Eso no le impide nada y no es motivo de vergüenza — es solo un camino distinto, y yo conozco los dos.

Una conversación de quince minutos, sin compromiso

Nada en esta página es asesoría legal ni fiscal. Los programas, las tasas y las reglas de seguro cambian. En su conversación hago la cuenta con los números del momento y le presento a quien deba confirmar cada parte.