Corretor licenciado · Flórida · Grande Orlando
Da primeira pergunta — “quanto eu consigo?” — até a assinatura no closing, você acompanha tudo na sua língua. A papelada, a negociação e as ligações em inglês são comigo.
Quem chega aqui quase sempre veio por indicação e está caçando um motivo para desqualificar. O motivo vem primeiro, e nada aqui depende de você acreditar em mim.
Orange · Osceola · Seminole — onde eu entro nas casas
São três conversas diferentes, com contas diferentes e obstáculos diferentes. Cada uma tem a página dela.
Aluguel subindo todo ano e a sensação ruim de estar pagando a casa do outro. Cinco coisas decidem se dá pra comprar este ano — e quatro delas não têm nada a ver com o seu salário.
Ver o caminho →
ITIN, FIRPTA, financiamento para estrangeiro, imposto sem homestead — e a pergunta que decide o negócio: quais casas podem mesmo ser alugadas por temporada.
Ver o processo →
Comprou nos últimos anos e está pensando em vender? Avaliação de graça, sem compromisso e sem assinar nada antes. E, se você mora fora, tem FIRPTA no meio.
Ver como funciona →Os números que mudam a sua conta, com a fonte do lado. Eu atualizo isto — e quando eu não souber, eu escrevo que não sei.
A Citizens reduziu 8,7% nas renovações desta primavera, e a lei da Flórida obriga desconto por wind mitigation (§627.0629) — um laudo barato que quase ninguém pede antes de fechar. O que continua decidindo é o telhado: pela §627.7011(5), a seguradora não pode recusar telhado com menos de 15 anos; acima disso ela exige laudo provando mais cinco anos de vida útil. Remendo não zera o relógio. Uma casa dez mil dólares mais barata com telhado de 2009 pode ser a casa mais cara da sua vida.
O HOA é a taxa da associação. O CDD é um ente de governo (Capítulo 190) e entra como cobrança non-ad valorem na sua conta de IPTU — não na do condomínio. Tem duas partes: a da dívida, que um dia acaba, e a de operação, que é perpétua. Em Lake Nona a faixa observada é de $1.500 a $4.000 por ano. Duas casas idênticas em bairros vizinhos podem ter contas bem diferentes por causa disso, e o anúncio quase nunca destaca.
O imposto do imóvel na região fica entre 1,20% e 1,81% do valor, dependendo da millage do município. Quem mora no imóvel tem o homestead (§196.031) e o teto de 3% do Save Our Homes. Quem não mora tem teto de 10% (§193.1554) — e nenhum teto na parcela escolar, que é cerca de 40% da conta em Orange. Não é armadilha, é regra pública. Só precisa entrar na conta antes.
A §509.032(7)(b) proíbe municípios de banir aluguel curto — exceto os que já proibiam antes de 1º de junho de 2011. Por isso o mapa é um mosaico sem lógica aparente. Na cidade de Orlando, alugar a casa inteira por 1 a 29 dias não é permitido: só home share, com o dono morando no imóvel. Em Osceola, só dentro dos distritos de overlay, com duas licenças. E a convenção do condomínio pode proibir mesmo onde a lei permite — a preempção alcança governo, não contrato privado.
O medo era o contrário. No primeiro ano cheio, 88% dos compradores e 91% dos vendedores usaram corretor, e a venda direta pelo dono caiu para 5%, o menor da história. A comissão saiu da MLS e virou negociação escrita antes de qualquer visita, no buyer agreement, com o texto dizendo que é fully negotiable. O efeito foi formalizar, não eliminar.
Não existe exigência de status migratório para comprar imóvel nos Estados Unidos. Mas comprar também não gera visto nem green card. O EB-5, que é o visto de investimento que sempre aparece nessa conversa, exige uma empresa nova em operação e dez empregos criados — casa residencial não se enquadra. Quem trata disso é advogado de imigração. Se alguém te vender casa dizendo que resolve visto, saia da conversa.
Poucas, de propósito. O Zillow tem quarenta mil e faz isso bem — se você quer ver foto de casa às onze da noite no sofá, olhe lá, sério. O que eu tenho é outra coisa: casas em que eu entrei, andei e olhei o que a foto não mostra. Se nenhuma servir, e é comum nenhuma servir, me diz o que você procura: boa parte do que eu vendo nunca chegou a aparecer aqui.
Temporada não permitidaWindermere · Orange County
$ 615.000
4 · 3 · 2.480 sq ft
O que eu vi quando entreiTelhado refeito em 2021 — o seguro veio bem abaixo do que eu esperava. HOA de $95 cobre só a frente e a portaria. A rua não alaga: eu voltei lá em setembro, depois de chuva forte, justamente para conferir.
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Temporada não permitidaWinter Garden · Orange County
$ 402.000
3 · 2 · 1.640 sq ft
O que eu vi quando entreiCasa de 2005 com telhado de 2018, então passa em seguradora. O ar condicionado é original e vai precisar ser trocado nos próximos anos — coloquei isso na conta antes de dizer que o preço está bom. Bairro tranquilo, escola bem avaliada a três quarteirões.
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Temporada permitidaChampionsGate · Osceola County
$ 549.000
5 · 4 · 2.600 sq ft
O que eu vi quando entreiEsta é de temporada de verdade: zoneamento e regulamento do condomínio permitem, e eu confirmei os dois por escrito antes de listar. O HOA de $385 é alto porque inclui administração da piscina e área comum. Tem CDD, e ele continua por mais alguns anos — está na conta.
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Temporada não permitidaLake Nona · Orange County
$ 489.000
3 · 2 · 1.910 sq ft
O que eu vi quando entreiCozinha refeita em 2024, e bem feita. O condomínio proíbe aluguel nos dois primeiros anos — importa muito se você compra pensando em render, e é a linha que ninguém lê no regulamento. Casa nova, seguro tranquilo.
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Temporada não permitidaClermont · Lake County
$ 445.000
4 · 2 · 2.100 sq ft
O que eu vi quando entreiTelhado de 2012, então a janela de troca está chegando — usei isso na negociação e não escondi do comprador. Vista para o lago de verdade, não “lake view” de anúncio. Fica mais longe dos parques, e para quem vai morar isso é vantagem.
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Temporada não permitidaKissimmee · Osceola County
$ 365.000
3 · 2 · 1.520 sq ft
O que eu vi quando entreiÉ a mais barata da lista e a que mais precisa de trabalho: encanamento e painel elétrico da época. Isso muda o seguro, então pedi cotação antes de indicar. Para quem vai morar e tem paciência de reformar aos poucos, a conta fecha bem.
Perguntar sobre esta casa →Ninguém gosta de mandar mensagem para corretor e virar “lead”. Você responde um anúncio e no dia seguinte tem três pessoas te ligando de números diferentes. Então aqui está, por escrito, o que eu faço. Se eu fizer diferente disso, você pode me cobrar.
Não é robô, não é atendente, não é “equipe do Moisés”. Sou eu, no meu número, e quem te responde é quem vai entrar na casa com você.
Eu vou querer saber três coisas: quando você quer se mudar, quanto aguenta comprometer por mês, e se já conversou com algum banco. Se não souber responder nenhuma das três, tudo bem — é exatamente para isso que eu existo.
O pre-approval é de graça e, feito na janela certa, não estraga o seu score. Eu não ganho nada nessa indicação e vou te dizer isso de novo na hora.
Obrigatório na Flórida desde 2024. O documento diz, por escrito e antes de qualquer coisa, quanto eu ganho e quem paga. Eu leio ele com você, linha por linha, antes de você assinar. Se não quiser assinar, sem problema — a gente só não visita.
Nessa parte eu te mando um áudio depois de cada etapa, explicando o que acabou de acontecer e o que vem agora. E-mail em inglês do title company ninguém lê. Áudio de dois minutos na sua língua, todo mundo escuta.
Uma coisa que você vai reparar: não tem depoimento neste site. Podia ter enchido com cinco frases genéricas e cinco estrelinhas — você não teria como saber se são de verdade, e eu saberia. Então pergunta de novo para quem te passou meu contato, e pergunta o que deu errado. Sempre dá alguma coisa errada, e o que você quer saber é como eu me comportei quando deu. Quando eu tiver depoimento gravado por gente de verdade, com nome e rosto, ele entra aqui.
Você se vira bem em inglês. Pede comida, resolve no trabalho, assiste série sem legenda. Só que comprar casa nos Estados Unidos não é conversar em inglês — é decidir, em 48 horas, o que fazer com cada um destes, com trinta mil dólares seus no meio e um contrato que, assinado errado, perde o depósito e não ganha a casa.
Eu não traduzo esses termos. Eu decido com você, na sua língua, e executo em inglês do outro lado da mesa.
Lake Eola, centro de Orlando — eu moro e trabalho aqui
Sou eu quem responde, quem entra na casa antes de você e quem senta na mesa de fechamento. Não tem equipe, não tem assistente e não tem robô — e é por isso que eu atendo poucas famílias por vez.
Terça de manhã, sábado à tarde, e a reunião de fechamento — é o mesmo telefone
Desde 2024 isso mudou, e a favor de você: a comissão do corretor do comprador não é mais publicada na MLS e não é mais automática. Ela é conversada e escrita antes de qualquer visita, no buyer agreement. Na maioria das compras o vendedor ainda paga o meu lado — mas isso deixou de ser garantido e agora é negociado caso a caso. Eu te mostro o documento com o número antes de você assinar. Nenhuma surpresa chega no closing.
Não. Não existe exigência de status migratório para comprar imóvel nos Estados Unidos. O que muda com o status é o financiamento: quem tem Social Security e histórico de crédito pega as condições normais de mercado; quem não tem entra por programas de foreign national ou de ITIN, que costumam pedir entrada bem maior. É diferente. Não é impossível.
Dá para construir mais rápido do que você imagina, e dá para comprar antes de ter, com entrada maior. Essa é uma das três coisas que eu pergunto na primeira conversa, justamente porque ela muda o caminho inteiro. Se você me mandar mensagem hoje e a resposta certa for “espera oito meses e faz assim”, eu vou te dizer isso — mesmo que não me dê nada.
Porque eu atendo poucas famílias ao mesmo tempo, e a sua ligação é atendida por mim. Corretor com cem clientes te passa para um assistente — e você não vai saber disso até precisar dele num sábado. Tudo que eu não tenho de histórico eu compenso em duas coisas que você pode conferir hoje: a licença, que é pública, e a corretora, que responde junto comigo. E tem uma terceira que você só descobre depois: eu entro nas casas antes de você.
Manda mesmo assim. Muita gente me procura só para entender como funciona, e não compra nada naquele ano. Tudo bem. Eu não trabalho com pressa e eu não vou te ligar toda semana. Se você sumir, eu não insisto.
Português, inglês ou espanhol, tanto faz. Se eu não responder na hora é porque estou dentro de uma casa com alguém — eu volto no mesmo dia.
